بار مالی «مسكن ‌اجتماعی»

آيا بانک‌ها قادر خواهند بود سالی 4 هزار ميليارد ‌تومان برای ساخت مسكن ‌اجتماعی تسهيلات پرداخت كنند؟

به گزارش بازار یو‌پی‌وی‌سی به نقل از دنيای اقتصاد: بعد از هفته‌ها كلي‌گويي درباره مسكن‌اجتماعي -طرحي كه قرار است جايگزين مسكن‌مهر شده و تامين مسكن كم‌درآمدها را دنبال كند- سرانجام سكوت عوامل تنظيم و تدوين طرح‌ جديد، شكست و سه نقطه اتكای اين طرح شامل «نوع مخاطبان»، «مساحت‌واحدها» و «نحوه‌ساخت» كه به ترتيب تكليف بازار تقاضا و دولت را از بابت چگونگي اجراي طرح روشن مي‌كند، معلوم شد.
نقشه فني‌ومالي طرح «مسكن‌اجتماعي» را دو روز پيش ریيس سازمان ملي زمين‌ومسكن اعلام كرد و برمبناي آنچه اين سازمان به عنوان هدايت‌كننده مسكن‌مهر در دولت قبل و مسوول تنظيم و اجراي برنامه‌هاي جديد حوزه مسكن در دولت يازدهم، براي مسكن‌اجتماعي تدارك ديده، قرار است هزينه اجراي اين طرح از محلي غيراز آورده‌نقدي متقاضيان تامين شود.
به اين ترتيب از امروز يك موضوع‌كاري جديد روي ميز مذاكرات مقامات وزارت‌ راه‌وشهرسازي و بانك‌مركزي اضافه مي‌شود تا طرفين علاوه بر همفكري براي اتخاذ راهكار مشترك بابت مسائلي همچون ايجاد بازار رهن، افزايش سقف وام خريد و افزايش سقف وام مسكن‌مهر براي تكميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام، تصميم بگيرند چقدر و از كجا منابع‌مالي براي ساخت مسكن‌اجتماعي تامين كنند.
سازمان ملي زمين‌ومسكن با حكمي كه وزير راه‌وشهرسازي مهرماه امسال براي ریيس جديد اين سازمان صادر كرد، ماموريت دارد به حوزه‌هاي مرتبط با اقتصاد‌مسكن شامل طرح‌هاي تجهيز و تامين‌مالي مسكن و مديريت زمين، خودداري از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي بزرگ و همچنين طرح‌هاي توسعه مسكن نگاه يكپارچه‌ای داشته باشد.
اين ماموريت هم‌اكنون آغاز شده است به طوري كه سازمان ملي از يك‌سو تدوين ضوابط و دستورالعمل ساخت مسكن‌اجتماعي را در دست گرفته و از سوي ديگر با اقدامي فراتر، سفارش تدوين يك برنامه پنج ساله جامع مسكن را به يك دانشگاه دولتي براي نيازسنجي استاني در سطح كشور ارائه كرده است. در اين برنامه با طبقه‌بندي انواع تقاضاي مسكن متناسب با درآمد سالانه خانوارها، جدول استاني نياز به مدل‌هاي مختلف ساخت‌وساز تدوين خواهد شد.
اما آنچه در حال‌حاضر از طرف سازمان ملي زمين‌ومسكن درباره مسكن‌اجتماعي اعلام شده، عبارت است از: ساخت مجموعه‌هايي پراكنده از آپارتمان‌هاي مسكوني براي دهك‌ اول و دوم و بخشي از دهك سوم با ميانگين مساحت‌خالص 50مترمربع (بدون احتساب مشاعات)، آن هم به شكل اجاره‌اي.
پيش‌تر برداشتي كه از مسكن‌اجتماعي مطابق مفاد قانون ساماندهي مسكن وجود داشت، نحوه ساخت اين واحدها را اجاره‌اي قلمداد مي‌كرد. ریيس سازمان ملي زمين نيز با اعلام سومين نقطه‌ اتكای طرح مسكن‌اجتماعي، بر واگذاري واحدهاي مشمول اين طرح به صورت اجاره‌‌اي يا اجاره به‌شرط تمليك تاكيد كرده است. هر چند هنوز جزئيات بيشتري درباره تيراژ سالانه ساخت مسكن‌اجتماعي يا قيمت تمام‌شده آن، اعلام نشده است، اما با مشخص‌شدن نوع دهك‌هاي مشمول اين طرح و همچنين متوسط هزينه ساخت يك واحدمسكوني معمولي در كل‌كشور، مي‌توان برآوردي از ظرفيت ساخت و همچنين بارمالي ناشي از اين طرح براي دولت را محاسبه كرد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: هم‌اكنون قيمت تما‌م‌شده يك واحدمسكوني با احتساب سود معقول براي سازنده -به‌شرط نظارت دولت بر هزينه‌كردها- مترمربعي حداقل 500 هزار تومان است. اين عدد به نوعي در گزارش اخیر بانك‌مركزي درباره ميزان سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در كشور طي سال91، مورد تاييد قرار گرفته است. بانك‌مركزي ميانگين هزينه‌ساخت مسكن در سال گذشته را متري 400 هزار تومان اعلام كرده كه با احتساب كمترين تورم (25درصد) در سال‌جاري، 100 هزار تومان به آن اضافه خواهد شد. از طرفي مطابق كارنامه مالي مسكن‌مهر، واحدهاي مسكوني اين طرح كه با قيمت مقطوع مترمربعي 300 هزار تومان ساخته شده، عملا با نرخ متري 500 هزار تومان در حال تحويل به متقاضيان است كه اين نيز نشان مي‌دهد مجموع هزينه‌هاي اصلي و حاشيه‌اي ساخت‌وسازهاي حمايتي، تقريبا همين مقدار تمام مي‌شود. با اين حساب براي ساخت مسكن‌اجتماعي حداقل معادل مترمربعي 500 هزار تومان منابع‌مالي لازم است.
برآوردي كه از تيراژ سالانه اين طرح مي‌توان داشت با توجه به هدفگذاري سال85 مبني بر ساخت 50 هزار مسكن‌اجتماعي در آن سال‌ها و همچنين نيازي كه امروز از طرف دهك‌هاي يك و دو و بخشي از دهك سه طبق ميزان ازدواج‌‌هاي سالانه در كشور احساس مي‌شود، حدود 140 تا 150 هزار واحدمسكوني خواهد بود.
هر چند امروز برخي كارشناسان معتقدند دولت بايد سالي حداقل 200 هزار واحدمسكوني ارزان‌قيمت براي دهك‌‌هاي مرتبط احداث كند، اما اگر ملاك تعيين تيراژ مسكن‌اجتماعي، نياز 20 درصدي (دو دهك اول) از 750 هزار تقاضای جدید در بازارمسكن ناشي از ازدواج‌هاي سالانه باشد، در اين صورت ظرفيت مسكن‌اجتماعي در حد 150 هزار واحدمسكوني در يكسال براي كل‌كشور تعريف خواهد شد.
با فرض اينكه اين حجم ساخت‌وساز حمايتي با متراژ 50مترمربع خالص و 60مترمربع ناخالص به قیمت ساخت متری 500 هزار تومان در دستور كار دولت قرار بگيرد، در اين صورت براي سال93 رقمي معادل چهار هزار و 500 ميليارد تومان منبع‌مالي مورد نياز دولت خواهد بود.
اين ميزان اعتبار علي‌القاعده بايد توسط سيستم‌بانكي به‌شكل وام ساخت يا از طريق سرمايه‌نقدي نهادهاي عمومي و شايد توان مالي انبوه‌سازان تامين شود.
اين در حالي است كه بانك‌‌مركزي نه‌تنها در ارائه دوباره خط‌اعتباري براي تكميل پروژه نيمه‌كاره مسكن‌مهر مخالف است كه به‌شدت بر رعايت انضباط‌مالي از طرف دولت براي مهار نقدينگي و تورم نيز تاكيد دارد. در اين صورت تنها راه موجود رجوع به منابع داخلي بانك‌ها است كه اين مدل نيز به‌دليل ميل منطقي بانك‌ها به سود، بيشتر براي مسكن‌حمايتي و صندوق‌سپرده‌گذاري كارآيي دارد نه مسكن‌اجتماعي.
آنچه مسووليت بار مالي مسكن‌اجتماعي را يك راست متوجه دولت كرده، ساخت اجاره‌اي آن است. در اين حالت، مخاطبان طرح، با اجاره ماهانه، عملا اقساط تسهيلات ساخت واحدها را پرداخت مي‌كنند، اما تامين منابع‌مالي ساخت عملا روي دوش دولت، سيستم‌بانكي و نهادهاي اجتماعي همچون شهرداري‌ها خواهد بود. ضمن‌اينكه برآورد 4500 ميلياردتوماني بدون محاسبه قيمت زمين‌ و هزینه حداقل یک هزار میلیارد تومانی برای تامین آن است.
به نظر مي‌رسد وزارت راه‌وشهرسازي تركيبي از انواع مدل‌هاي تامين‌مالي را براي مسكن‌اجتماعي درنظر بگيرد كه شايد يكي از آنها خط‌اعتباري باشد.
در چهار سال ساخت‌وساز مسكن‌مهر، سالي 10 هزار و 700 ميليارد تومان خط‌اعتباري بانك‌مركزي به طرح تزريق شد، در حالي كه براي مسكن‌اجتماعي در بدترين حالت، نصف اين رقم مورد نياز است.